Les perspectives du marché immobilier en 2025
L’année dernière a été compliquée pour le logement. Nous avons vu des initiatives fédérales inciter les villes à réduire les restrictions de construction; une augmentation des unités achevées a conduit à une croissance prometteuse des taux de vacance qui, dans certains endroits, a refroidi les loyers; et le Congrès commence à s’attaquer à l’influence du capital-investissement sur la location. Bien sûr, rien de tout cela n’a résolu soudainement nos problèmes actuels de logement – le nombre de sans-abri a augmenté de 18% en 2024 – mais ces efforts conjoints avec les tendances locales du logement, comme l’adoption généralisée des ADU, des maisons plus efficaces et des projets de reconversion de bureaux en résidences, pourraient nous montrer ce qui nous attend dans le secteur du logement cette année.
## Innovation des ADU
Les unités de logement accessoires (ADU) ont été au centre de l’attention alors que les villes incitent à la construction de nouvelles unités. Le plan « City of Yes » de New York comprend les ADU dans le cadre de sa stratégie de densification; la Californie a rendu possible la construction de maisons de retraite dans tout l’État; le programme pilote ADU de Chicago pourrait être étendu à toute la ville en 2025. Pour les propriétaires cherchant à subventionner leur hypothèque ou à réduire leur logement, les ADU peuvent offrir une opportunité. Cependant, ils n’ont pas encore prouvé être une panacée pour la crise du logement, car les réglementations en matière de permis et de zonage ne sont pas toujours claires, ou n’ont pas encore été élaborées.
L’avènement des ADU a conduit à des solutions visant à accélérer les constructions, allant de modèles préapprouvés par les villes à des consultants pouvant aider à gérer la paperasse. Des groupes comme BuildCasa en Californie peuvent fournir des estimations de coûts et gérer les permis. À Chicago, la base de données de développement immobilier Chicago Cityscape fournit un manuel étape par étape pour naviguer dans les processus d’approbation de la ville (y compris trouver un architecte). Certains constructeurs d’ADU préfabriqués offrent des solutions clés en main, comme Haus.me, qui fabrique des unités suffisamment petites pour ne pas nécessiter de permis en fonction de la juridiction.
L’année 2025 pourrait bien voir la croissance de l’industrie des ADU, non seulement grâce aux réformes politiques, mais aussi avec des entreprises du secteur privé cherchant à tirer parti des nouvelles et des réglementations plus souples concernant les maisons de jardin, les sous-sols et les greniers. La prochaine évolution des ADU devra affronter des défis bureaucratiques hyperlocaux et répondre avec des solutions sur mesure. En particulier, alors que les propriétaires de longue date évitent de vendre pour maintenir leurs taux d’intérêt, le vieillissement sur place sans les contraintes d’entretien d’une maison plus grande pourrait nécessiter que l’industrie des ADU développe des unités accessibles et facilement livrables pour les baby-boomers vieillissants.
## Adoption de petites maisons
Ce ne sont pas seulement les ADU qui définiront les logements plus petits. La taille moyenne des maisons américaines a atteint un pic de 2 687 pieds carrés en 2015, selon Rocket Mortgage, et est tombée à 2 400 pieds carrés en 2023. Zillow prédit que les nouvelles maisons continueront de rétrécir; la National Association for Home Builders (NAHB) note que cela sera motivé par l’accessibilité. En 2023, un tiers des constructeurs ont baissé les prix des maisons, indique un communiqué de presse de l’NAHB d’avril 2024, où le prix moyen des maisons a baissé de six pour cent. Comme l’a rapporté Dwell l’année dernière, les maisons plus petites sont plus durables – il coûte moins cher de chauffer et de refroidir une maison avec moins de pieds carrés – confirmant une autre prédiction de Zillow : les acheteurs recherchent des maisons durables. Au lieu de mises à niveau technologiques plus élevées comme les pompes à chaleur ou l’énergie solaire, les acheteurs peuvent simplement opter pour des espaces plus petits. Dans son rapport sur les tendances du logement de 2025, Zillow a également déclaré que 86 pour cent des récents acheteurs de maisons interrogés ont déclaré qu’ils tenaient à avoir une maison avec au moins une caractéristique résistante aux climats et aux catastrophes, comme des fenêtres, des portes et des toits étanches à l’eau, ou des matériaux de construction ignifuges.
Et bien que des espaces plus petits soient plus abordables et plus durables, cela pourrait également indiquer un changement générationnel dans les préférences de mode de vie. L’NAHB cite une étude de 2023 « What Home Buyers Really Want », qui a montré « un déclin des préférences des acheteurs pour la taille des maisons au cours des 20 dernières années. En 2003, l’acheteur typique voulait 2 260 pieds carrés ; maintenant, ce chiffre est de 2 067 pieds carrés. » Des Redditors ont suggéré qu’une maison plus petite est plus facile à entretenir et à nettoyer, une notion soutenue par une histoire de U.S. News and World Report qui montre que les milléniaux veulent « simplifier » leur vie, tandis qu’Apartment Therapy spécule que la demande de maisons plus petites, en particulier parmi ce groupe d’âge, pourrait être liée à des taux de natalité plus bas. Quoi qu’il en soit, la combinaison de facteurs de style de vie et d’accessibilité pourrait continuer à pousser les nouveaux développements vers des habitations unifamiliales plus efficaces.
## Épanouissement des conversions de bureaux en résidences
Les nouvelles constructions multifamiliales ont chuté de manière « dramatique » à la fin de 2025, lit-on dans un rapport de MultiFamily Dive, mais il y a encore de nombreux appartements à attendre avec impatience dans l’année à venir. Les propriétés commerciales de classe B et C – ces bâtiments vieillissants de l’après-guerre mondiale – ont langui dans de nombreux districts d’affaires américains ; les dernières années ont été caractérisées par un réveil de leur potentiel. Le boom de la conversion de bureaux en résidences est sur le point de se concrétiser, et cette année, certains des plus grands projets de conversion avancent.
Il y a actuellement deux projets en cours qui, bien qu’ils ne soient pas les premiers à réaffecter des tours de bureaux vieillissants, pourraient fixer une nouvelle norme pour la typologie. À New York, le 25 Water Street, une tour de bureaux de 22 étages construite en 1969, deviendra un immeuble d’appartements et devrait être terminé en novembre. Le projet prévoit actuellement de livrer plus de 1 300 unités, ce qui en fait la plus grande conversion de bureaux en résidences de l’histoire selon Newmark, un groupe consultatif basé à New York qui a organisé le prêt de 538 millions de dollars pour le projet. Bien que le projet Water Street soit un immeuble multifamilial de style luxueux, sa simple ampleur est prometteuse pour les défis ardues de la gestion des grandes surfaces inhérentes aux bâtiments de classe B et C. En particulier compte tenu du style brutaliste original du bâtiment – qui n’est pas connu pour produire des espaces lumineux désirables dans les résidences modernes – l’équipe de développement (y compris GFP Real Estate et Metro Loft avec le constructeur STO) ont ajouté des puits de lumière et une surélévation de 10 étages, et ont complètement rénové la façade.
À Chicago, la revitalisation du corridor de LaSalle Street est bien avancée. L’année dernière, le maire de Chicago Brandon Johnson a approuvé un financement de 151,2 millions de dollars pour transformer trois bâtiments d’après-guerre dans le district financier du centre-ville en 1 000 unités de nouveaux logements. Bien que ces projets doivent être achevés dans les prochaines années, ils ont le potentiel de transformer complètement un secteur entier du corridor d’activités de la ville. Il y a aussi quelques mouvements de conception astucieux, mais les projets font partie d’un plan de revitalisation urbaine complet qui ajoutera également 300 unités de logement abordable dans le cadre des appartements livrés. Cela pourrait plaider en faveur de la réutilisation adaptative en tant que partie d’un plan urbaniste global qui brouille les frontières entre vie et travail, alors que les centres-villes deviennent à la fois des quartiers commerciaux et résidentiels.
## Anxiété liée aux tarifs
Il y a toujours beaucoup d’incertitude autour de la manière dont l’administration Trump entrante pourrait changer le marché immobilier résidentiel, mais il y a certainement eu des spéculations autour des tarifs d’importation – 10 à 20 pour cent sur tous les biens importés, et des droits allant jusqu’à 60 pour cent sur les importations chinoises, ce qui pourrait probablement affecter le marché des appareils électroménagers, selon ProBuilder. Il s’agit bien sûr de spéculations basées sur les promesses faites lors de la campagne électorale. Un article du Washington Post du 6 janvier note que les aides de Trump « discutent encore de plans pour imposer des droits de douane sur les biens de tous les pays… se concentrant sur les imposer uniquement sur certains secteurs jugés essentiels à la sécurité nationale ou économique. » Cela pourrait signifier, plus précisément, des tarifs sur des articles comme l’acier, le fer, le cuivre et l’aluminium – tous nécessaires pour le secteur de la construction.
Ce n’est pas la première fois que Trump impose des tarifs sur de tels matériaux. Lors de son premier mandat, il a imposé un droit de 25 pour cent sur l’acier étranger ; un article du New York Times de 2018 a noté que cela a « déstabilisé » le marché, en particulier pour les petites entreprises ayant « moins de levier sur les fournisseurs. » Mais cela favorise également les grands promoteurs et entrepreneurs qui sont plus facilement en mesure d’absorber les coûts supplémentaires. Un rapport de l’Association de gestion financière de la construction indique qu’en 2018, l’indice des prix à la production a augmenté de 12,3 pour cent pour les produits sidérurgiques, mais le montant facturé par les entrepreneurs n’a augmenté que de 4,3 pour cent, « ce qui implique que les entrepreneurs ont absorbé l’augmentation des coûts et réduit les marges bénéficiaires potentielles. »
En revanche, le Cincinnati Enquirer a publié une histoire de 2019 sur les tarifs de Trump de 2018 sur le bois d’œuvre canadien, qui auraient « ajouté entre 8 000 et 9 000 dollars au coût de construction d’une nouvelle maison » dans la région. L’histoire note également que, pour les constructeurs de boutique, la construction de maisons de démarrage plus petites et moins chères est devenue financièrement difficile en raison des prix élevés des matériaux et des appareils. Pour ces entrepreneurs et promoteurs, disent-ils, une grande partie de ces coûts supplémentaires est passée aux consommateurs, ce qui pourrait rendre les maisons moins abordables pour les acheteurs.