L’administration Biden et la crise du logement en 2024
L’année 2024 a été marquée par les difficultés continues des Américains avec le logement. Malgré une augmentation des taux de vacance et un refroidissement des loyers, le pays était toujours confronté à un déficit de logements – une pénurie que NPR estime entre quatre et sept millions. Depuis le début de sa présidence, Biden a cherché des solutions en offrant des incitations aux villes qui souhaitent simplifier la construction et étendre les types de logements construits – à la fois à taux de marché et subventionnés. Cette année, la présidence a dû faire face à notre crise du logement persistante, conjuguée à des catastrophes d’immigration et climatiques, ainsi qu’à une décision de la Cour suprême qui bouleversera les campements informels de sans-abri, toutes demandant un soulagement. Certaines des tactiques de l’administration Biden comprenaient inciter les villes à étudier la déréglementation de l’utilisation des terres et du zonage tout en proposant de nouvelles réglementations aux propriétaires fonciers. Cependant, il reste des appels non satisfaits au Congrès pour adopter une législation nécessaire pour apporter des changements plus radicaux, tels que le soulagement hypothécaire et l’aide au paiement initial. Au moins, les efforts fédéraux en matière de logement cette année ont exposé la complexité de la construction et de la préservation du logement; construire de nouveaux logements est important, mais il est également essentiel de maintenir la sécurité et la stabilité des résidents dans des logements abordables. Voici comment l’administration démocrate a tenté de remodeler le paysage du logement cette année.
Le plan d’action en matière d’offre de logements
Biden a lancé son plan d’action en matière d’offre de logements en 2023, et au cours de l’année écoulée, son administration a déployé des recommandations politiques et des initiatives pour remédier à la pénurie de logements du pays. Le plan Pathways to Removing Obstacles to Housing (PRO Housing) a fourni des subventions aux villes pour étudier des moyens de supprimer les obstacles à la construction de nouveaux logements, y compris l’expédition des permis, la réforme du zonage et l’expansion de l’utilisation des terres. Cette année, nous avons vu une deuxième série de ces subventions délivrées, dans le cadre d’un plan global visant à alléger les charges financières et administratives – essentiellement « couper les tracas » pour faciliter la construction des villes. Les réalisations de cette année comprenaient également des initiatives pour accélérer les examens de préservation historique, des orientations pour de nouveaux développements orientés vers les transports en commun, et bien plus encore.
Le plan de logement Biden-Harris a été lancé dans le cadre du budget proposé par l’administration pour 2025, qui comprenait 258 milliards de dollars d’investissements en matière de logement. Le plan demandait au Congrès d’adopter une législation qui, selon l’administration, aurait pu entraîner la construction de deux millions de nouveaux logements. Travaillant de concert avec le plan d’action en matière d’offre de logements, il appelait le Congrès à adopter une aide au paiement initial pour les primo-accédants et des crédits d’impôt pour les propriétaires qui vendent; la somme colossale comprenait également l’élargissement du programme de crédit d’impôt pour logement à faible revenu, ainsi qu’un programme de subventions de 8 milliards de dollars pour la prévention et le soulagement de l’itinérance. Malheureusement, ce budget n’a jamais vu le jour.
Lutte contre les propriétaires fonciers malveillants
Cette année, la question des propriétaires fonciers a été au centre de l’attention alors que plusieurs enquêtes révélaient que des investisseurs rachetaient des maisons individuelles dans des villes à travers le pays. Un projet de loi introduit au Congrès cette année tentait de freiner cette pratique. Cependant, des questions sur l’augmentation des coûts, même au milieu d’une croissance nationale des taux de vacance, ont incité l’administration Biden à relever les défis des locataires.
Les hausses de loyer ne sont pas toujours une question d’évaluations individuelles de propriétaires. Cet été, le ministère de la Justice a poursuivi en justice RealPage, un logiciel de gestion immobilière, pour des violations présumées des lois antitrust. Leur plainte alléguait que l’entreprise « conclut des contrats avec des propriétaires concurrents qui acceptent de partager avec RealPage…leurs tarifs de location d’appartements et d’autres modalités de bail pour former et exécuter le logiciel de tarification algorithmique de RealPage. » Ces algorithmes sont ensuite utilisés pour « fixer les prix » des loyers dans les propriétés utilisant leur logiciel. Bien que le ministère de la Justice ait abandonné son enquête en décembre, le plan Biden-Harris a choisi de s’attaquer au problème en incluant un plafond de loyer national pour ces immeubles construits avec des crédits d’impôt fédéraux.
Une obligation de remplacement des conduites de plomb
Les conduites de plomb sont depuis longtemps une caractéristique de nombreuses villes américaines, malgré les problèmes de santé qu’elles posent, tels que des lésions cérébrales et nerveuses, pour n’en citer que quelques-unes. Le Bureau national de la recherche économique note que 70 % de toutes les villes avec une population de plus de 30 000 habitants utilisaient des conduites d’eau en plomb d’ici 1900. Aujourd’hui, le NRDC rapporte que 20 % des réseaux d’eau publics utilisent des conduites en plomb, tandis que 43 % ont des conduites de composition inconnue. Bien que la règle fédérale actuelle sur le plomb et le cuivre exige des villes de remplacer les conduites si du plomb est trouvé à 15 parties par milliard, de nombreuses villes dépassent ce maximum légal. Par exemple, à Syracuse, New York, certains foyers ont une eau testée à 70 parties par milliard, selon Stateline.
Cette année, Biden a mis les villes à l’heure pour remplacer ces conduites. Son administration les oblige désormais à produire un plan de remplacement d’ici 2027, après quoi elles doivent remplacer les conduites de plomb dans la décennie suivante. C’est un plan ambitieux qui, comme le rapport de Stateline le souligne, pourrait être plus difficile à mettre en œuvre pour certaines villes. « Au New Jersey, les services publics d’eau ont remplacé plus de 25 000 conduites de service depuis l’adoption d’une loi sur le plomb de l’État en 2021… mais l’État compte encore plus de 120 000 conduites de service en plomb, ce qui coûterait au moins 1,8 milliard de dollars à remplacer, » lit-on. A Chicago, où une étude de 2024 menée par la Johns Hopkins Bloomberg School of Public Health estimait que 68 % des enfants de moins de six ans vivent dans des ménages dont l’eau du robinet contient des niveaux détectables de plomb, le remplacement des conduites est estimé à 14 milliards de dollars selon une filiale de NBC. Pour soutenir ces projets massifs, l’Agence de protection de l’environnement a annoncé 2,6 milliards de dollars de financement supplémentaire pour les infrastructures de distribution d’eau potable (dont près de la moitié doit aller aux communautés défavorisées), et 35 millions de dollars supplémentaires en financement de subventions compétitif.